Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Топ-10 крупных сделок и слияний компаний 2021 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первом полугодии наибольшую долю (41,1%) по количеству транзакций заняли приобретения офисной недвижимости. Но в третьем квартале доля транзакций в сфере приобретения офисной недвижимости упала до 24%.
Иностранцы — на выход
Ряд сделок был связан с выходом из российского бизнеса иностранных компаний. Так, группа «Эталон» в апреле приобрела бизнес финского концерна YIT в РФ («ЮИТ Россия») оценочно за 4,597 млрд руб. Группа YIT (специализируется на инвестициях в недвижимость, гражданском и промышленном строительстве, а также создании инженерных систем в странах Скандинавии, Балтии и России) решила покинуть российский рынок из-за военной операции на Украине.
Той же причиной объясняется и продажа своих активов финской группой Sponda: бизнес-центра Ducat Place II площадью 19 тыс. кв. м на улице Гашека в центре Москвы и земельного участка площадью 20 га на Рогачевском шоссе в Подмосковье.
Чешская PPF Group также заявила, что планирует покинуть рынок и распродать свои активы, в том числе более 200 га земли в Москве и регионах. Из них как минимум два участка были проданы в августе-сентябре: 130 га в Новой Москве (оценочно на 1,2 млн кв. м жилья) и 25 га под Чеховом. Покупателем обоих активов стала компания Invest AG. А «Хоум Кредит энд Финанс Банк» купил 100% ООО «Сколково гейт», владеющего правами на участок площадью 3,3 га недалеко от Сколково.
На рынках производства строительных материалов драйвером перепродаж компаний также стал выход иностранцев из России. В этой сфере AK&M отмечает рост сделок — 6,3% против 1,5% годом ранее. Об уходе с российского рынка объявляли шведская инжиниринговая компания Sandvik (резка металлов, горнодобывающая промышленность и строительство), датская строительная компания Aarsleff и датский производитель окон Velux.
В связи с отсутствием внятных перспектив с зарубежными активами из-за санкций в отношении российского капитала российские девелоперы распродают свои проекты за рубежом. Так, ГК «Основа» вышла из своих проектов по строительству апарт-комплексов в Чехии, Германии и Испании. А фонд Sistema Capital Partners, специально созданный АФК «Система» для инвестиций в зарубежные активы, продал инвестиционную компанию X-bricks, которая специализируется на приобретении торговой недвижимости.
Группа «Пионер» также покинула свой американский проект — апарт-комплекс Astoria West в Нью-Йорке. Покупателем принадлежащих «Пионеру» 52% выступил американский партнер девелопера компания Cape Advisors.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Торговая недвижимость: рокировка арендаторов
Крупные торгово-развлекательные центры в уходящем году оказались самым уязвимым сегментом коммерческой недвижимости. Найти замену уходящим один за другим западным брендам оказалось непросто. В громкие заявления, что вот-вот придут азиатские ритейлеры, не верили ни покупатели, ни сами владельцы ТРЦ.
Крупные торговые центры опустели, арендаторы, чтобы не платить огромные штрафы за досрочное расторжение договоров, просто закрыли магазины.
По данным Российского совета торговых центров, в банкротном и предбанкротном состоянии находится около 200 ТРЦ, в ближайшее время это количество может увеличиться еще на 100 объектов.
Массовый уход западных брендов
Главный удар приняли на себя крупные ТРЦ: в них доля арендаторов международных брендов доходила до 30%. На сегодняшний день, по оценке CORE.XP, уже ушло с российского рынка 34,4% брендов, 37,5% приостановило деятельность и не обслуживает покупателей, но продолжает оплачивать аренду (за досрочный выход из договора аренды полагаются огромные штрафы). 28,1% брендов приняло решение изменить название и остаться работать в России.
На сегодняшний день в ТРЦ столицы работает около 150 иностранных брендов. За неполных 11 месяцев 2022 года на рынок вышло всего шесть международных брендов.
По профилю среди арендаторов лидирует fashion-сегмент (59,9% операторов), по географии происхождения — бренды из США (22,4%), Италии (15,1%) и Франции (10,5%), комментирует Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.
Локальные российские и ряд турецких брендов рассматривают варианты занять ниши, которые освобождаются после ухода международных брендов из России. Но в среднесрочной перспективе развитие ритейла будет сдерживать снижение потребительской активности, уверена Татьяна Дивина.
Растет вакантность торговых площадей
После ухода западных брендов объем свободных площадей в ТРЦ значительно вырос. К концу 2022 года доля вакантных площадей в крупных ТРЦ может достичь 13–15%, считают в Commonwealth Partnership.
Ввод новых торговых площадей замедлился
В уходящем году темпы ввода в эксплуатацию новых торговых центров замедлились как в столице, так и в регионах. Так, например, в III квартале 2022 года в Москве было введено всего 39,7 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов года объем нового строительства составил 76,7 тыс. кв. м (по данным Commonwealth Partnership).
По мнению Татьяны Дивиной, до конца года анонсировано открытие нескольких районных торговых центров, поэтому общее количество новых торговых площадей в столице по итогам года может достичь 100 тыс. кв. м.
В 2023 году, если экономическая ситуация не будет ухудшаться, объем нового ввода составит 400–450 тыс. кв. м, считают в Nikoliers. В то же время эксперты не исключают вероятность переноса сроков ввода до 50% прогнозного объема. Большей частью на рынок будут выходить малоформатные ТЦ, значительная доля придется на проекты транспортно-пересадочных узлов и торговых центров окружного и регионального форматов.
Топовые локации в ТРЦ занимают российские бренды
У отечественных компаний появился отличный шанс занять самые привлекательные локации в ТРЦ вместо ушедших западных брендов. За последние шесть месяцев 15 российских fashion-ритейлеров открыли свои магазины в столичных ТРЦ — такие цифры приводят в Nikoliers.
Около 20 отечественных брендов увеличило площади магазинов в два–три раза и пересмотрело ассортимент. Так, в 2023-м открыть магазины в новом формате (товары для дома) планирует бренд Lime. Группа компаний «Ташир» в июле запустила новую сеть товаров для дома Zebra Home. В октябре 2022 года в ТЦ «Афимолл Сити» открылся мультибрендовый магазин обуви и аксессуаров.
Появляется больше ТЦ районного и окружного форматов
Изменение модели потребления и покупательского поведения (сегодня люди не хотят тратить полдня на шопинг) приводит к росту количества ТЦ районного масштаба.
«Также малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов», — добавляет Евгения Хакбердиева.
От fashion — к развлечениям
Одним из ключевых трендов уходящего года является концептуальное переориентирование торговых центров с fashion-составляющей в сторону более устойчивых сфер потребления: общепита, развлечений, образования, спорта и здоровья, указывает Светлана Ярова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG.
В ряде ТРЦ на месте кинотеатров уже открываются фитнес-центры, развлекательные центры, медицинские клиники. Вполне вероятно, что в будущем в ТЦ появятся конференц-залы, коворкинги, арт-пространства, лектории. Собственники ТЦ понимают, что такие операторы будут создавать трафик.
На фоне плавного роста доли вакантных площадей ставки аренды в целом оставались на уровне 2021 года. Незначительный прирост показателя объясняется выходом на рынок качественных и дорогих помещений. Даже в условиях увеличения предложения на рынке сохраняется стабильная ситуация, предпосылок к резкому и значительному изменению коммерческих условий пока нет.
В 2023 году аналитики ожидают сохранения среднего показателя арендной ставки на прежнем уровне. При этом прогнозируется увеличение разницы между запрашиваемыми ставками и их фактическими значениями в заключённых сделках. Это значит, что у арендаторов будет возможность найти объекты с существенными дисконтами, хотя рассчитывать на массовые скидки не стоит.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Как видим, несмотря на кризис и обвал рынка недвижимости, элитные объекты пользуются популярностью. Представители мировой бизнес-элиты готовы платить миллионы за шикарные дома на берегу моря. Причем в последние годы, вместе с традиционными участниками рынка — ближневосточными магнатами и арабскими шейхами — одними из основных покупателей дорогих вилл и особняков стали российские миллиардеры.
Что касается коммерческой недвижимости, то тут активность стала наблюдаться последние пару лет, большое внимание инвесторы стали уделять торговым и офисным центрам в Москве и Санкт-Петербурге. В настоящее время это очень перспективный рынок. Спрос на офисные и торговые площади растет, цены на аренду тоже, поэтому покупка крупных объектов коммерческой недвижимости становится выгодным вложением капитала, чем и пользуются инвесторы. Вероятно, в ближайшие годы данная тенденция сохранится и рекорд стоимости будет побит.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Проблемы на рынке недвижимости Европы — инфляция
Инфляция повлияет на все аспекты сектора недвижимости в Европе. Во время пандемии проблемы с цепочками поставок привели к повышению цен на многие ресурсы, например, пиломатериалы. Цепочки поставок по-прежнему нарушены, но испытывают дополнительное давление из-за повышения цен на энергоносители, что делает транспортировку более дорогой.
Большие опасения вызывает давление на стоимость коммерческой недвижимости, которое хорошо заметно в листинговом секторе, поскольку скидки на стоимость чистых активов продолжают увеличиваться. Падение прямой стоимости недвижимости в настоящее время считается неизбежным, и ожидается, что цены на первоклассную и вторичную недвижимость будут увеличиваться. Сдвиг в процентном отношении кредита к стоимости повлияет на сделки, которые нуждаются в дешевых деньгах, чтобы быть финансово привлекательными.
Тем не менее, большинство лидеров отрасли, опрошенных для этого отчета, согласны с тем, что перспективы недвижимости в Европе не упали полностью, по крайней мере, отчасти потому, что этот класс активов долгое время рассматривался как защита от инфляции. Интервью и круглые столы показывают, что в 2022 году это привлекло некоторых инвесторов.
Один из таких инвесторов отмечает, что с учетом перспективы падения стоимости наступающий год может стать отличной возможностью для основных инвесторов, которые все еще недостаточно вложились в этот сектор. Это представляет собой своего рода сдвиг по сравнению с прошлыми несколькими годами, когда, как подчеркивается в «Новых тенденциях в сфере недвижимости Европы», высокая стоимость существующих основных активов побудила некоторых инвесторов следовать стратегиям «развития до ядра».
Взлеты и падения вторички
Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.
В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.
Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.
В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.
Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.
Советы при покупке недвижимости
Вы решили, что хотите купить недвижимость за границей. На какие факторы следует обратить внимание при выборе страны и квартиры.
- Налоговое законодательство в стране. Нужно посчитать, сколько придется заплатить при проведении сделки и ежегодные платежи за квартиру.
- Существует ли возможность получения гражданства или ВНЖ при покупке недвижимости.
- Размер ежемесячных коммунальных платежей.
- Изучить динамику цен на квартиры за последние годы.
- Узнать об инфраструктуре района приобретения квартиры.
- В ряд стран сейчас нельзя перевести валюту.
- Оценить риски. В 2023 году не следует покупать недвижимость в недружественных странах.
Всё это сложно оценить самостоятельно, поэтому лучше обратиться в проверенное специализированное агентство для выбора оптимального варианта.
Упадут ли цены на жилье?
В краткосрочной перспективе ожидается продолжение восходящего тренда на рынке недвижимости, но высокая инфляция подтолкнет процентные ставки вверх, что в сочетании с ограниченными финансами домохозяйств замедлит рынок жилья к концу года и в 2023 году..
Упадут ли цены на жилье при повышении процентных ставок в 2022 году?
В период с января 2022 года по январь 2023 года CoreLogic ожидает, что цены на жилье в США вырастут всего на 3.5%. Если CoreLogic прав, это будет означать 2022 год станет годом роста цен на жилье ниже среднего.
Перестанут ли когда-нибудь расти цены на жилье? В краткосрочной перспективе ожидается продолжение восходящего тренда на рынке недвижимости, но высокая инфляция подтолкнет процентные ставки вверх, что в сочетании с ограниченными финансами домохозяйств замедлит рынок жилья к концу года и в 2023 году..
Стоит ли ждать рецессии, чтобы купить дом? Стоит ли покупать дом во время кризиса? В общем, покупка дома во время рецессии принесет вам более выгодную сделку. Количество отчуждений или владельцев, которым приходится продавать, чтобы остаться на плаву, увеличивается, что обычно приводит к увеличению количества домов, доступных на рынке, и снижению цен на жилье.